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【不動産オーナーの疑問】賃借人が保険に入るのに、貸主も保険に入る必要があるのは何故か??|其の2:火災のルールについて

2018.07.19


ノービスの斎藤です。こんにちは。

多くの不動産オーナーが抱えているこの疑問について、少しずつ紐解いています。

今回は其の2「火災のルールについて」

ルール。つまり法律です。法律という言葉にアレルギー反応を起こさないように敢えてルールと表現しました。極力簡単に書きたいと思いますので、最後までお付き合い下さい。

 

注:其の1をご覧になっていない方は、まずは其の1をご覧ください。おそらく理解できません【不動産オーナーの疑問】賃借人が保険に入るのに、貸主も保険に入る必要があるのは何故か?其の1:賃借人の保険について

 

賃借人が火元になってしまったら・・・

賃借人が火元になって、借りている部屋をはじめ、周りの部屋も燃やしてしまったら・・・このケース、賃借人はどこまで責任を負うのでしょうか?

勘の良い人は既にお判りですね? この質問をしてる時点で、全ての損害の責任を負う必要はないのです。その理由を順を追って説明していきます。

  1. 賠償責任
    通常、他人の物を壊した場合弁償しなければなりません。堅苦しく表現すると「賠償責任を負う」ことになります。車で他人の家に突っ込む。お店の商品を壊してしまう。友人の家でお皿を割る。賠償事故の例は数えられない程たくさんあります。
  2. 失火責任法
    しかし、弁償しなくてもよい特別なケースがあります。それが「火災」。火元になり、隣家を燃やしてしまったような場合でも、原因が火事なら弁償する必要はありません。これは「失火責任法」という法律で規定されています。
  3. 賃貸契約の現状復旧義務
    ただし、また例外が。それは、賃借人が借りている部屋自体を燃やしてしまった場合。賃借人は賃貸契約書で退去時には部屋を元通りにする約束を結んでいます。それを「現状復旧義務」と呼びますが、それは火災で燃やしてしまっても一緒。これには失火責任法は適応されないため、賃借人はオーナーに賠償しなければなりません。

以上が火災のルールです。

 

使える保険は損害物ごとに異なる

より判りやすく、具体的な事例を挙げてみたいと思います。

【ケーススタディー】

誰のどの保険で支払われるのか、損害品ごとに分けて考えてみましょう!

◆賃借人:さいとう(202号室)の失火でアパートが全焼。
アパートは全4部屋(101、102、201、202)
損害にあった物
・建物
・101~202号室の借主それぞれの所有物(家財)

この場合、それぞれの損害物は誰の何の火災保険で補償されるのでしょうか?

 

【答え】

・建物 202号室
→賃借人さいとうの火災保険のオプション(借家人賠償)で補償(現状復旧義務があるため)

・建物 101号室~201号室
→不動産オーナーの建物の火災保険で補償(失火責任法により賃借人に賠償義務なし)

・家財 202号室
→賃借人さいとうの家財の火災保険で補償(自分の物は自分の火災保険で)

・家財 101号室~201号室
→各部屋の各々の賃借人の家財の火災保険で補償(失火責任法により賃借人に賠償義務なし)

 

このように、被害にあった物が誰の物か? これによって補償してくれる保険は異なるのです。

 

まとめ

火災損害の場合、失火責任法という法律により通常の賠償とルールが異なります。これが、賃借人と不動産オーナーの保険をややこしくしている原因です。

ケーススタディーから、火元の原因となった部屋(202号室)以外の建物の被害には、オーナー自身が加入する建物の火災保険が必要になることが判ったと思います。

202号室に関しては2重に保険がかかっていますが、その他の部屋はオーナーの保険しか建物を守ってくれません。よって、燃えても全然平気! というオーナー以外は、火災保険のご用意は必要になると思います。

 

ここでまた新たな疑問が・・・賃貸物件が一戸建てであれば、その建物の賠償は全て賃借人の保険で賄えるから建物の補償は不要ですね? と考える人もいるかも知れません。実は、この話にはまだ続きがあります。

それは「賃借人が保険に入るのに、オーナーも保険に入る必要があるのはの何故か??|其の3:不動産オーナーの保険について」でお伝えしたいと思います。

 

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